Kentsel Dönüşüm Nedir?

Neden Kentsel Dönüşüm?

Dünyadaki tüm insanlar yeryüzünde her an doğal ya da insan kaynaklı bir afetle karşılaşabilir. Türkiye’de gerek bölgesel gerek ise insan kaynaklı can ve mal kayıplarının sık görüldüğü ülkeler arasındadır. Kentsel Dönüşüm Nedir?

Bu konudaki araştırmalara bakıldığında; afet zararlarının fazla olmasının en önemli nedeninin; kaçak ve denetimsiz yapılaşma ile kentsel alanlar
ve hassas yapıların çoğunun afetlere maruz alanlara yerleştirilmesinden kaynaklandığı anlaşılmaktadır.

Bir diğer neden ise; yüzyıllardır afetlere duyarlı toplumsal, ekonomik ve sosyal yaşam biçimini içselleştiren, zarar azaltıcı veya önleyici afet politikalarının uygulanmamasıdır.

1999 Marmara depremleri ve son olarak 6 Şubat 2023 depremleri maalesef ağır bir sonuç olarak karşımıza çıkmıştır. Bu yüzden acil bir şekilde kademeli olarak kentsel dönüşüme ihtiyacımız vardır.

Kentsel Dönüşüm Nerelerde ve Nasıl Yapılır?

Kentsel dönüşüm için tek sorun sadece yüksek risk taşıyan yerleşim
alanları değildir.

Standardı düşük ve niteliksiz yapılar da kentsel yenileme ve dönüşüm yerleri olarak görülmektedir.

Yenileme alanlarına yönelik uygulamaların planlı bir şekilde yapılması ve dönüşümün kentsel yaşamın odak noktasında insan olduğunun bilinciyle gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Nüfus ve yapı yoğunluğunun dikkate alınarak kent bütünlüğü içerisinde düşünülecek bir dönüşüme ihtiyaç vardır.

Kentsel dönüşümün planlamanın amacından uzaklaşarak sorunlara yol açtığını görüyoruz.

Bu uygulamalar yeni yoğunluk artışına, ulaşım sorunlarına ve kent kimliğinin kaybolmasına neden oluyor. Ayrıca, yapılaşmanın artmasıyla demografik yapı da bozuluyor.

Bu sorunlar kentlerde kültürel ve doğal mirasın yok olmasına, ekosistemin bozulmasına ve yeni sosyal sorunların ortaya çıkmasına sebep oluyor.

Tüm bu sorunlar dönüşümün sosyal, ekonomik, çevresel ve mekânsal gelişmenin bir parçası olarak görülmeyerek sadece mekânsal ölçekte ele alınmasından kaynaklanmaktadır.

Üstelik mekânsal ölçekte yapılan düzenlemeler bile ortak akıl, estetik, yaşanabilirlik ve sürdürülebilir olmaktan oldukça uzaktır. Ne yazık ki kentsel dönüşüm rant eksenli yapılan değişiklikler anlamına indirgenmiştir

Riskli Yapı Tespiti Aşamaları Nelerdir?

Ülkemizde 2012 yılında yayınlanan 6306 sayılı kanun (AFET RISKI ALTINDAKI ALANLARIN DONÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN ) esas alınarak kentsel dönüşümün sağlanması amacıyla riskli bina tespiti yapılmaktadır.

Söz konusu kanun Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıları bulunduğu arsa ve arazilerde, mühendislik standartlarına uygun sağlıklı yapam ve güvenli yaşam koşullarının sağlanması amacıyla riskli tespit yapılan yapının gerekli görülürse iyileştirme, yıkım ve yenilemelerine dair usul ve esasları belirlemektir.

Afet Riski Altındaki Alanlarm Dönüştürülmesi Hakkında Kanun birinci bölümde belirtildiği üzere Riskli alan Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı belirtir.

Riskli yapı ise Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı belirtir

Bakanlığımız riskli yapının belirlenmesi için teknik analizleri yapı sahibinin istegi uzerine Bakanlıkça lisanlandırılan kurum ve kuruluşların yapmasına izin verir.

Birden fazla yapı sahibi var ise en az üçte iki çoğunluğu aranması işlemlerin kolayca tamamlanması için önemlidir.

Eğer başlangıçta bu esas düşünülmeden hareket edilip riskli bina tespiti yapılır ve yıkım aşamasından önce 15 gün içinde itiraz yapılırsa Bakanlığın talebi üzerine universitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dort ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştirakı ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Bu karar verme süreci yeni itirazlar sonucunda daha da uzayacaktır

Bakanlık 2/3 oranına katılmayan hissedarlar için arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek.

üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya Idareye devredilir Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

Yapı sahibinin başvuru yapması için iki yöntem vardir.

Birincisi vekâlet verdiği şahıs araad sisteminde firmamıza başvuru yapması için 11 Müdürlüğüne dilekçe ile başvurur.

Başvuru sonrası araad sistemi ilgili kişiye il müdürlüğünce açılarak ilgili yapı için bilgiler girildikten sonra firmamıza başvurarak araad işlemlerinin firmamız tarafından tamamlanıp teknik analizin tamamlanmasını bekler.

Ikincisi ise direk kendi üzerinden 11 Müdürlüğüne herhangi bir başvuru yapmadan araad üzerinden firmamıza başvuru yapar ve teknik analiz sonuçlarını bekler

Riskli yapı tespit/yıkım/yeniden yapım süreci boyunca finansal
destekler nelerdir?

Süreçte iki finansal destek bulunmaktadır;

1. Kira yardımı
2. Kredi faiz desteği
3. Harç ve ücretler muafiyeti
   Anlaşma ile Tahliye Edilen Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanlarında Kira
   Yardımı

• Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde “Anlaşma ile tahliye edilen
  uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir” denilmektedir.
  Bu bağlamda;
• Riskli yapı kararı alınan ve yıkımı yapılan binalarda malikler kira yardımı veya faiz avantajlı kredi desteğinden, yararlanacaklardır.
• Malikler kira yardımından 18 ay yararlanabileceklerdir.
• Bunun dışında kira yardımından yararlanmayanlar Bankaların
  avantajlı Kredi desteğinden yararlanabilirler.
• Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması
  hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve
  işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi
  yapılabilir.
• Riskli alanlardaki gecekondu sahiplerine ise belirlenen süre ve
  miktarın üçte ikisini geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenecek
  süre ve miktarda kira yardımı yapılabilir.
• Sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere belirlenen aylık kira bedelinin beş katı kadar, kiracı olarak
  ikamet edenlere, işyeri işletenlere ve Kanun kapsamında taşınmazı anlaşma yolu ile kamulaştırılanlara iki katı kadar, defaten
  kira yardımı yapılabilir.
• Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli ise Bakanlıkça belirlenir. Bu alanlarda kira yardımı süresi yapının tahliye
  edildiği tarihten itibaren başlatılır.
• Riskli alan veya rezerv yapı alanlarındaki kira yardımı başvuruları
  Bakanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ilgili kuruma yapılır.

6306 sayılı Kanun’un Sağladığı Katkılar/Sunduğu Bazı Önemli Avantajlar Nelerdir?

• İdarelere planlama, projelendirme ve yapım iş ve işlemleri için
  finansman desteği sağlanabilir.
• Yapım işlerine ilişkin olarak belediyelere İLBANK A.Ş. tarafından
  kredi desteği sağlanabilir.
• Yapı maliklerine, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı, taşınma yardımı ayrıca yapı maliklerine mümkün olması
  hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve
  işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi
  yapılabilir.
• Kanun kapsamında yapılacak uygulamalarda kullanılmak üzere
  bankalardan kullanacak kredilere faiz desteği sağlanabilir.
• Çeşitli harç, vergi ve ücretlerden muafiyet uygulanır.
• Noter harçları
• Tapu harçları
• Belediye Gelirleri Kanununun 79., 80., 84. ve Ek-1. maddeleri uyarınca belediyelerce alınacak ücret ve harçlar,(gerçek kişilerce ve
  özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.)
• Veraset ve intikal vergisi
• Damga vergisi
• Döner sermaye ücreti ve
  diğer ücretler
• Banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf tutulacaktır.
• Otopark Yönetmeliği uyarınca alınan ücretler

Bu yazı 2023 yılında insaatinsaat.com için hazırlanmıştır.

Instagram ve Tiktok‘ta da bizi takip edebilirsiniz.